Când pandemia a golit turnurile de birouri din Manhattan, nimeni nu își imagina că acestea vor deveni răspunsul la criza de locuințe din New York. Acum, orașul american parcurge cea mai mare transformare imobiliară din istorie. Clădiri corporate părăsite se transformă în blocuri cu mii de apartamente.
Turnurile goale devin case pentru zeci de mii de newyorkezi
New York City își reinventează centrul de afaceri. Conform unui raport publicat de Controlorul Municipal Brad Lander, 44 de proiecte de conversie inițiate după pandemie ar putea transforma aproximativ 1,4 milioane de metri pătrați de spațiu de birouri în până la 17.400 de locuințe.
Cifra reprezintă aproape tot ce s-a construit în Manhattan în 2024. Aproximativ 10.000 de apartamente au fost deja finalizate sau au intrat în construcție de la aprilie anul trecut. Restul vor fi gata în următorii ani.
„Conversiile ne ajută să rezolvăm două probleme presante. O criză a locuințelor cu chirii în creștere, pentru că avem prea puține case, și clădiri de birouri mai vechi care, în unele cazuri, se chinuie să atragă chiriași”, a declarat Dan Garodnick, președintele Comisiei de Urbanism din New York City.
Fostul sediu Pfizer devine cel mai mare proiect de acest tip
Cel mai ambițios proiect este conversia fostului sediu Pfizer de lângă Grand Central Terminal. Clădirea va găzdui aproximativ 1.600 de apartamente. Dintre acestea, circa 400 vor fi locuințe cu chirii subvenționate.
Nathan Berman, fondatorul Metro Loft, este dezvoltatorul principal. Compania sa a mai transformat fostele birouri JPMorgan Chase de pe 25 Water Street în peste 1.300 de apartamente. „Este literalmente un cartier întreg în cochilia unei clădiri”, a spus Berman despre proiectul Pfizer.
Cererea pentru aceste locuințe este ridicată. La 25 Water Street, închirierea a început anul acesta. Chiriașii au fost atrași de cele aproximativ 9.300 de metri pătrați de facilități. Clădirea include sală de fitness, spa și terenuri de pickleball.
De ce se întâmplă asta acum în New York
Criza locuințelor din New York a atins un punct critic. În august, chiria mediană pentru un apartament nou în Manhattan era de 4.600 de dolari pe lună. Aceasta reprezintă o creștere de 8,4% față de anul anterior, conform datelor Miller Samuel Inc.
Pandemia a schimbat radical piața imobiliară. Munca de la distanță a făcut ca multe companii să reducă spațiile de birouri. Rata de neocupare a clădirilor de birouri din SUA a ajuns la aproximativ 23% la sfârșitul trimestrului al doilea din 2025, conform Jones Lang LaSalle Inc.
Această situație a creat o oportunitate. Clădiri evaluate odată la sute de milioane de dolari se vând acum la jumătate de preț. Raportul Controlorului Municipal arată că prețul mediu pe metru pătrat a scăzut cu 45% după pandemie.
Stimulente fiscale și schimbări legislative
Statul New York și primăria au introdus mai multe măsuri pentru a accelera conversiile. Programul de scutire fiscală 467-m oferă reduceri de taxe pe proprietate timp de până la 35 de ani. Condiția este ca 25% din apartamente să fie destinate familiilor cu venituri medii sau reduse.
Guvernatoarea Kathy Hochul a eliminat anul trecut o restricție veche de 60 de ani. Limita de 12 FAR (raportul dintre suprafața construită și terenul disponibil) bloca construcția de locuințe în zone dens populate din Manhattan încă din 1961.
„Am luat măsuri îndrăznețe pentru a debloca conversiile majore de birouri în locuințe”, a declarat guvernatoarea Hochul. „Transformarea 5 Times Square din birouri subutilizate în 1.250 de noi locuințe este un exemplu perfect al modului în care facem acest lucru.”
Proiectul 5 Times Square va include peste 300 de apartamente accesibile permanent. Construcția ar urma să înceapă în trimestrul al treilea din 2025, cu prima fază finalizată în 2027.
Provocări tehnice și costuri ridicate
Transformarea nu este simplă. Clădirile de birouri au etaje largi, proiectate pentru spații deschise. Apartamentele au nevoie de lumină naturală și ventilație în fiecare cameră.
La 25 Water Street, dezvoltatorii au tăiat două curți interioare în centrul clădirii. Această soluție a permis luminii să ajungă în apartamentele din interior. Costul conversiei a fost de peste 500 de milioane de dolari.
La 750 Third Avenue, SL Green Realty Corp. transformă o clădire de 35 de etaje din anii 1950 în peste 600 de apartamente. Proiectul va fi finalizat în 2028. Bugetul depășește 500 de milioane de dolari.
Firmele de arhitectură au dezvoltat soluții creative. Gensler, una dintre cele mai mari firme din domeniu, a propus îndepărtarea a peste 2.300 de metri pătrați dintr-o clădire pentru a crea o crestătură verticală. Aceasta permite luminii să pătrundă în apartamente.
Principalele proiecte în desfășurare sau planificate
Harta conversiilor acoperă tot Manhattan-ul de sud. Iată câteva dintre cele mai importante proiecte:
- 25 Water Street, fostul sediu al ziarului New York Daily News, cu 1.320 de apartamente
- 55 Broad Street, fostele birouri Goldman Sachs, cu 571 de locuințe
- 5 Times Square, fostul sediu Ernst & Young, cu 1.250 de apartamente
- 219-229 East 42nd Street, fostul sediu Pfizer, cu aproximativ 1.600 de unități
- 1740 Broadway, cu peste 420 de apartamente planificate
- 111 Wall Street, cu aproximativ 1.570 de unități propuse
Costul pentru bugetul orașului
Programul vine cu un preț. Raportul Controlorului Municipal estimează că orașul ar putea pierde 5,1 miliarde de dolari în venituri din taxe pe proprietate de-a lungul celor 37 de ani ai programului 467-m.
Brad Lander a avertizat că stimulentele fiscale sunt „excesiv de generoase” în anumite zone. În Lower Manhattan, conversiile erau deja profitabile fără scutiri de taxe.
Costul mediu pentru fiecare unitate locativă cu chirie subvenționată ajunge la aproximativ 1,4 milioane de dolari. În Financial District, acest cost crește la 1,8 milioane de dolari per unitate.
Ce înseamnă pentru piața imobiliară americană
New York a devenit lider în conversiile de birouri în locuințe. Orașul a depășit Chicago și Washington în această privință. Conform companiei de consultanță CBRE, portofoliul total de proiecte de conversie din SUA a ajuns la 7,5 milioane de metri pătrați în mai 2025. Aceasta reprezintă o creștere de la 6,6 milioane de metri pătrați cu doar șase luni înainte.
Alte orașe americane urmează modelul New York. Los Angeles, Denver și Dallas au propriile programe de conversie. Criza locuințelor și surplusul de birouri post-pandemie afectează majoritatea centrelor urbane mari.
Manhattan rămâne însă cazul cel mai spectaculos. Într-un oraș unde un apartament cu un dormitor costă în medie 4.500 de dolari pe lună, fiecare locuință nouă contează. Turnurile care simbolizau odată puterea corporatistă devin acum case pentru o nouă generație de newyorkezi.
